Thứ Hai, 22 tháng 7, 2019

Vướng pháp lý công trình, đơn vị địa ốc TP.HCM lo không có hàng để bán vì yêu cầu nhà đất vẫn rất lớn

Đó là thông tin được Hội Môi giới BĐS Việt Nam chia sớt tại cuộc họp báo cáo về tình hình thương lượng của thị trường diễn ra vừa qua, tại Thủ đô.

Hoạt động mua bán nhà ở tại TPHCM trong ba quý của năm 2019 được ghi nhận khá ai oán, nguồn cung dự án và nguồn cung vật phẩm nhà ở, nhất là loại căn hộ nhà đất thương mại có giá vừa túi tiền tung ra thị trường rất ít ỏi.

Hội Môi giới bất động sản Viêt Nam đánh giá, đối với thị trường Thành phố Hồ Chí Minh, với hàng loạt các động thái mang tính hăng hái từ chính quyền hẹn hứa hẹn sự phát hành mạnh về lượng cung và lượng giao dịch. Tỷ lệ tiếp thụ cũng sẽ duy trì ở mức cao. Giá dự kiến tăng vì thế sẽ kích thích các hoạt động đầu tư của các chủ đầu tư nhỏ nhắn lẻ trong những tháng cuối năm.

Theo các chuyên gia bất động sản , thực tại trên biểu thị phần nào hoạt động mua bán nhà đất phát hành chưa ổn định tại thành phố, đồng thời kỳ vọng những diễn biến hăng hái hơn trong thời gian còn lại của năm 2019.

Thống kê từ các công ty BĐS, nguồn cung các thị phần trên thị trường bất động sản đều khan hãn hữu trong công đoạn hơn 1 năm trở lại đây. Bộc lộ rõ nét nhất ở thị phần căn hộ với tỷ trọng sụt giảm nguồn cung 30-40%.

Theo bà Phạm Ngọc Thiên Thanh, Quản lý cấp cao Phòng ban tìm hiểu Thị trường và Tư vấn tạo ra CBRE vn, điều lờ lững cấp phép từ năm 2018 tới nay đã khiến lượng căn chào bán mới trong quý II giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Tổng cộng 4.124 căn hộ được chào bán trong khoảng 10 dự án, giảm 7% theo quý và 34% theo năm.

Quý này CBRE ghi nhận có 2 dự án chào bán đợt 1 là The Marq (thị xã 1) và The Signial (thị xã 7), 8 dự án còn lại là các công trình công bố công đoạn tiếp theo. Dò hỏi tại một vài khu vực đang có rộng rãi công trình chung cư tại TPHCM như quận Bình Thạnh, quận 2, thị xã 9… trong thời gian này, nhận thấy hồ hết đều tăng giá chí ít 10-15% so với cuối năm ngoái, tăng tới 20-25% so cùng kỳ.

Khác lạ một vài công trình có vị trí, tiện thể ích và giá bán khởi ưu điểm đã tăng đến 100% trong vòng 2-3 năm quay về. Điển hình, tại công trình Vinhomes Central Park của Cơ quan Vingroup tăng tới 35% chỉ hơn 1 năm bàn giao.

Lý giải về điều này, Hội Môi giới BĐS vietnam cho rằng, nguồn cung mới hạn chế bởi việc chậm chạp khai triển các thủ tục dự án và chưa có phổ quát chính sách tạo điều kiện tạo ra dòng item này.

Mặt khác, khách hàng, nhà đầu tư chưa thật sự im tâm để quyết định đầu cơ do chế độ cũng như việc điều hành, vận hành, khai thác buôn bán dự án mới. Đối tượng mua hàng căn bản đầu cơ tham gia các dự án của các chủ đầu tư lớn, có uy tin, trải nghiệm trong việc quản ký, buôn bán đạt hiệu quả cao.

Cùng tầm thường nhận định trên, theo Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA), hiện đa dạng đơn vị BĐS đang gặp mặt không may do nhà đầu tư đã bỏ chi tiêu rất lớn để đền bù, phóng thích mặt bằng công trình nhưng chẳng thể đạt yêu cầu pháp lý hoặc chẳng thể khai triển mà lỗi trong một vài trường phù hợp chẳng hề do nhà đầu tư.

Đơn cử như một số công trình nhà ở thương mại bị ách tắc vì giấy má hành chính dù đã có quyết định chủ trương đầu cơ. Cùng đó, công trình có quỹ đất ở, đất nông nghiệp, xen cài đất rạch, bờ đất, trục đường thuộc diện Nhà nước quản lý thường chiếm khoảng trên dưới 10% diện tích dự án cũng đang bị ách tắc giấy má thu hồi đất, chuyển mục đích dùng đất, giao đất cho nhà đầu tư.

Công trình bị chậm tính tiền sử dụng đất bởi trật tự, giấy tờ hành chính phức hợp, kéo dài, thường mất khoảng 1-3 năm. Hiện việc vận dụng các vẻ ngoài tính tiền dùng đất cụ thể chưa hợp lý. Kết quả tính tiền sử dụng đất dự án tầm thường chỉ bằng khoảng 75-80% chi phí giải phóng mặt bằng. Vấn đề này làm nhà đầu tư dự án nhà đất phần nhiều phải "mua lại" quyền dùng đất lần thứ nhì do mức khấu trừ chi tiêu phóng thích mặt bằng quá thấp so với chi phí thực tế đã dành.

Trong khi, vài dự án bị kiểm tra hoặc bị thu hồi Quyết định tiền dùng đất hoặc trợ thời dừng thi hành Quyết định chuyển mục đích dùng đất của công trình để kiểm tra lại cục bộ pháp lý hoặc thu hồi, hủy bỏ Quyết định chủ trương đầu tư, do cơ sở vật chất pháp lý để đề nghị ra Quyết định chủ trương đầu tư chưa chính xác, cần kiểm tra khiến cho rõ.

Theo HoREA, trên khu vực Thành phố Hồ Chí Minh có hơn 150 dự án thuộc diện kiểm tra. Mới đây, thị trấn và tập đoàn có thẩm quyền của Trung ương đã chuẩn y 124 dự án được điều hành quay về tầm thường kể trong khoảng bốn tuần 3 nhưng vẫn còn hơn 30 công trình tiếp tục rà soát.

Dưới con mắt của đơn vị, ông Ngô Quang quẻ Phúc - Giám đốc điều hành Phú Đông Group than: "Hồ sơ pháp lý quá khắt khe đang bóp nghẹt các công ty địa ốc, trong khoảng lớn tới nhỏ nhắn nên cả hơn một năm qua hoạt động mua bán Thành phố Hồ Chí Minh khan thảng hoặc nguồn cung mới. Không hề là thị trường không có dự án, mà như tôi đã nói việc thi hành các giấy tờ pháp lý thời gian qua không đạt như hy vọng. Giả dụ tình trạng này tiếp diễn kéo dài rộng rãi đơn vị chắc có nguy cơ vỡ nợ".

Qua quan sát ông Phúc cho thấy, trong năm 2019 ý định ở thực và đầu tư dài hạn vẫn tăng trưởng bình ổn, thành ra, những item bất động sản phục vụ được ý định này sẽ có lợi thế cạnh tranh khá tốt trên thị trường. Tất nhiên, nhìn toàn cục, mãi lực của thị trường nhà đất cuối năm nay sẽ giảm, bởi vì nguồn cung eo hẹp, vật phẩm phục vụ ý định ở thực thiếu hụt mạnh và không đa dạng.

"Tình trạng lệch pha cung cầu, nhất là thị phần căn hộ đang phát hành sự bất ổn trên thị trường, gián tiếp tác động tới thị phần nhà đất lẻ tẻ, vi la, đất nền. Hiện các chủ đầu tư căn hộ không có hàng để bán, không có doanh thu để thanh toán cho hoạt động của công ty. Các đơn vị môi giới cũng gian nan không kém vì không thể kiếm được tiền cọc hay giữ chỗ cho đối tượng mua hàng vì công trình không đạt yêu cầu mở bán. Khác lạ, hệ lụy lớn hơn là người tiêu dùng phải bỏ thêm tiền hoặc vay mượn để tậu nhà đất hoặc thuê nhà với giá cao, ảnh hưởng bị động tới an sinh phường hội", vị này nói thêm.

Bà Nguyễn Hương, Giám đốc điều hành Công ti cổ hủ phần BĐS Đại Phúc Land, thì cho rằng gian khổ trong giấy tờ pháp lý kéo dài sẽ dẫn tới sự đình trệ của các dự án bất động sản đưa tham gia triển khai trong năm 2019. Yếu tố đó sẽ dẫn tới chi tiêu sẽ ngày một gia tăng, doanh nghiệp sẽ chịu không may lớn về tài chính và cần thiết hơn hết là gây ra sự hoang toàng về nguồn lực phường hôi do sự ách tắc, đình trệ này.

"Chúng ta cần có hình thức đủ thông thoáng và minh bạch để khơi thông nguồn lực của thị trường, tạo điều kiện cho những dự án tốt, những nhà đầu tư có đủ năng lực im tâm sản xuất trong dài hạn", bà Hương cho biết.

Rộng rãi doanh nghiệp bất động sản khác cũng cho rằng việc công ty nhà nước có thẩm quyền kiểm tra về pháp lý các dự án là rất quan trọng, giúp chủ đầu tư chỉnh đốn lại hoạt động đầu cơ, kinh doanh và thi hành vừa đủ trách nhiệm nguồn vốn đối với Nhà nước, không để thất thoát nguồn thu nhập ngân sách Nhà nước. Đương nhiên, giai đoạn này đang tác động lớn tới hoạt động chế biến, buôn bán của các chủ đầu tư, người tiêu xài, nhà đầu tư thứ cấp và cả không gian buôn bán.

"Vì thế, nguồn lực đầu cơ tham gia bất động sản là rất lớn và dài lâu nên chủ đầu tư rất cần một hoạt động mua bán sản xuất bất biến và vững bền trong dài hạn, có thể dự báo được. Vấn đề đó cần sự định hướng trong ý tưởnrg sản xuất bình thường của các cơ quan điều hành nhà nước", bà Hương nói thêm.

Nam Phong

Theo Nhịp sống kinh tế


Xem nhiều hơn: mua nha

0 nhận xét:

Đăng nhận xét