Thứ Ba, 16 tháng 7, 2019

Ông Đặng Hùng Võ: 'Thị trường BĐS đang nhiễu loàn'

Chưa bao giờ "mặt trái" của thị trường BĐS lại phản chiếu hoàn toản và rõ nét nhất như một hai năm qua và khác biệt là từ đầu năm 2019 tới nay, khi những vụ khiếu kiện, bị động, khởi tố… liên tục xảy ra trên nhiều thành thị. Hoạt động mua bán này phải chăng đã mở đầu là hồi chuông báo động?

Trong câu chuyện với VnEconomy về thị trường BĐS bây giờ, ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Không gian, người được xem có cả thế cuộc duyên nợ với ngành nghề đất đai, với thị trường bất động sản - ông nói:

- Có thể nói một câu mang tính tổng thể: đây là tích trữ, dồn nén của một giai đoạn mà thị trường chưa được nhiệt tình về mặt điều hành đúng mức. Biểu lộ, thứ nhất, chúng ta thấy phổ thông công trình về đất ở, đa dạng dự án về du lịch (như condotel) thì khuông luật pháp đều dưới dạng không đủ để điều chỉnh.

Vinpearl Condotel bắt đầu sản xuất trong khoảng 2014, đến nay, đã 5 năm nhưng condotel là cái gì thì vẫn còn bào chữa nhau, vẫn còn tranh biện. Để rồi, đến 2019, phần lớn các chủ đầu tư, các dự án lúc trước lấy condotel khiến cho trọng tâm đều xin chuyển sang loại khác như Shophouse, Villa.

Cụ thể như Cocobay ở Đà Nẵng, vừa rồi cho nhân tố chỉnh lại quy hoạch chi tiết, phần đông codotel chỉ giữ lại một nhì cái với danh nghĩa nơi nghỉ ngơi, còn lại chuyển hàng loạt condotel sang khiến cho khu vui chơi (dạng Nhà phố thương mại, Villa). Tương tự để thấy sau 5 năm phát hành, khuông quy định cho codotel là không vừa đủ.

Hay chúng ta nhân thức, do vướng giữa Luật Đất đai, Luật Nhà đất, Luật Buôn bán BĐS, thậm chí cả Luật Đầu tư, dẫn đến hiện thời không người nào dám ký phê chuẩn y dự án nữa.

Vì các công trình nhà ở theo quan điểm của ta bây giờ và các nơi cũng cổ vũ phải đều là các công trình lớn, một khu thành phố hay khu bình thường cư lớn, chứ chẳng phải dự án từng bình thường cư một như ngày xưa. Mà dự án lớn thì đất lại rộng, đất rộng thì bao giờ cũng dễ dẫn đến trên đất đó pha tạp nhiều loại đất. Chả hạn có đất thu hồi là đất ở, có đất thu hồi là đất nông nghiệp, có đất thì nhà nước đang giữ mà ta gọi là đất công, đất vàng, có đất thì do tổ chức nhà nước đang nắm giữ thì thuộc diện sắp xếp lại, tức vướng cả Luật điều hành, dùng của nả công.

Toàn bộ những công trình có quy mô đất hỗn phù hợp như vậy Luật Đất đai không có pháp luật, do vậy không đủ pháp lý để phê thông qua.

Tôi lấy hai phân khúc chính của hoạt động mua bán BĐS mà nhì thị phần này đều bị tê liệt do luật pháp. Các địa phương lớn có thị trường phát triển mạnh đều nghĩ là pháp lý bây giờ đang là nguồn cội dẫn tới sự giảm cung, làm cho thị trường có tín hiệu xong xuôi lại.

Nếu đánh giá tầm thường có thể kết luận rằng, thị trường BĐS đang bị ngưng lại, cũng là do quản lý của ta chưa có tầm nhìn, chưa có nghĩa vụ về mặt qui định để bảo đảm việc tạo ra của nó là tốt.

Điểm thứ hai cũng có bộc lộ chấm dứt lại ở chỗ thanh tra toàn bộ, sai phép rất lớn, những biểu thị thụ động đã có, đã được đưa ra danh sách, đấy cũng là động tác làm cho đa dạng dự án hiện nay khép chính mình lại, chờ chứ chưa muốn khiến cho tiếp… chậm triển khai là những tín hiệu cho thấy thị trường đang có biểu lộ chấm dứt lại, đương nhiên do chủ quan của quản lý chứ chẳng hề do bất cứ yếu tố khách quan nào.

Thắc mắc lớn là có tham nhũng hay không!

Từ cấp phép, thu hồi, thổi giá, xây đắp không phép, xây vượt tầng, bán nhà trên giấy không phép, dự án ma… có thể thấy bị động đang len lách trong mọi ngỏng ngóc của ngành BĐS, thưa ông?

Đấy là tình trạng thanh tra đa dạng nhưng không giải quyết, dẫn đến vi phạm.

Mà rất lạ, các "công trình ma" đúng ra phải khép tội hình sự ngay ngay tức khắc bởi vì lừa đảo người tiêu dùng nhưng tới nay cũng có giải quyết được cái gì nên hồn đâu. Báo chí đưa lên "nó là ma", cũng có hành vi cưỡng nhạo báng như một công trình của Alibaba (ở Bà Rịa-Vũng Tàu) nhưng còn biết bao nhiêu dự án ma nữa. Kể cả như trong nội đô Tp.HCM nói Angel Lina chiếm hữu 3/8 "dự án ma", thế thì 5 cái còn lại là của bạn nào, cũng không thấy nói.

Ngay ở ngoài Bắc này cũng hiện ra đa dạng "dự án ma". Theo tôi đã là "công trình ma" đủ căn cứ thì phải khép tham gia tội hình sự, vì đấy là lường đảo người tiêu xài.

Nhưng hệ quả trên là do chế độ của ta yếu, thiếu hay thả lỏng điều hành, theo ông?

Tôi nói rồi là do bổn phận của những người có thẩm quyền quản lý - là bị buông. Riêng hành vi thanh tra phần lớn nhưng xử lý phần lớn là không đáng kể thì thanh tra để làm cho gì. Đấy là nói về nghĩa vụ thì có thể quy ngay được trách nhiệm, không cần bằng cớ gì cả, thanh tra tới như thế mà xử lý như vậy thì đó là trách nhiệm.

Về mặt quy định mà phát hành những điểm dừng bây giờ của thị phần nhà ở lẫn thị phần du lịch thì đấy cũng là bổn phận của quản lý.

Tại sao để như Tp.HCM từ đầu năm tới giờ theo tin báo cho biết mới chỉ có hai công trình nhà ở được phê chuẩn y (dự án mới). Codotel thì khép mình lại, thu lại, người thì nói là hóa giá, người ví von là "hóa quà"…, là vì sườn pháp lý cho condotel chưa có. Do vậy, ở đây cam kết là trách nhiệm của người có thẩm quyền quản lý bị buông, còn nói buông lỏng là hơi nhẹ.

Nhưng thắc mắc lớn hơn là có tham nhũng ở đây hay không? Về chuyện pháp luật thì cùng lắm có chuyện "lobby" vì ích lợi lực lượng này nhóm kia, có thể có nhưng khó chứng minh. Đương nhiên chuyện thanh tra phổ quát nhưng không giải quyết thì cam đoan có thể đặt thắc mắc rất lớn, rất trục đường hoàng, rất quang minh chính đại, là có tham nhũng hay không. Vì riêng câu chuyện ở quận Vĩnh Tường là có hành vi tham nhũng rồi.

Tôi nghĩ là khép vào những người có thẩm quyền quản lý bị buông - buông bổn phận điều hành là có thể thấy. Câu chuyện tiếp theo là có tham nhũng hay không thì chúng ta cần đặt nhân tố một cách nghiêm túc.

Lỗ hổng pháp lý?

Ngay lúc này, kỳ họp Hội đồng Dân chúng ở nhiều thành thị đã, đang diễn ra, trong đó điều đất đai, về hoạt động mua bán BĐS được mang ra mổ xẻ, đề cập với hình thái sốt ảo, bong bóng, biểu hiện rộng rãi tiêu cực… Vậy có thể bình chọn việc quản lý thị trường bất động sản đang trở thành cấp bách?

Trước đây chỉ lòng vòng vào việc BĐS nhà đất nhưng kể trong khoảng năm 2014 có chuyện phát hành rất mạnh về thị phần du lịch nghỉ dưỡng gắn với chủ trương đưa ngao du biến thành ngành nghề kinh tế mũi nhọn, bởi vậy tạo ra phân khúc mới mà lợi ích cũng phổ biến.

Cầu luôn luôn thiếu và cung thì bao nhiêu cũng chưa đủ vì một hạ tầng ngao du ở nước ngao du còn kém phát hành chuyển sang một đất có chủ trương tạo ra mạnh du lịch thì bao giờ cũng thiếu phần đông.

Ngay bây chừ xuống Hạ Long bảo tìm nơi nghỉ ngơi 5 sao cũng không nhiều. Những nơi hút khách du lịch mạnh như Hạ Long mà hạ tầng còn thiếu phổ quát thì chứng tỏ đây là thị phần hút đầu cơ rất mạnh. Nếu như khuông quy định tốt thì không cần nhiệt tình gì tới chuyện thừa cung vì ngao du của ta vững mạnh trong khoảng 20-30%/năm, tham gia loại nhóm đầu của thế giới và châu Á. Đó là nhân tố mới của thị trường bất động sản trong thời kỳ bây giờ. Nhưng rất tiếc chúng ta chưa phục vụ được sự sản xuất với nhân tố mới là ngao du.

Nhưng "đỉnh điểm" như Thủ Thiêm, với những sai phạm về đất đai đã được kết luận của thanh tra liệt kê, vậy ông có nghĩ rằng, quy định, thể chế nhạo của ta chưa đủ hoàn thành để thích hợp với cuộc sống, hay đâu đó vẫn có người trong công ty công quyền cố sản xuất phổ quát kẽ hở cho những lợi ích riêng?

Thủ Thiêm thì chúng ta phải nhìn nó là một dự án lớn đã kéo dài trong khoảng 2002 tới nay. Tôi vẫn nói Thủ Thiêm đã qua đến ba đời Luật Đất đai. Trước tiên áp dụng là luật năm 1993, sau đó tiếp tục quá trình chủ công là luật năm 2003, và 5 năm nay là luật 2013.

Dự án Thủ Thiêm tổng cộng trong khoảng khi phát động cho tới nay phải 20 năm, còn mở đầu khai triển phải 15 năm, và qua 3 đời Luật Đất đai như đã nói. Những công trình như thế thường sẽ phức tạp vì qui định đổi mới mà thay đổi theo chiều hướng có những bước tiến khá dài. Như luật 2003 so với 1993 chả hạn.

Cam kết trong khoảng khi quyết định trước luật 2003, thậm chí là 1 năm, nhưng lại phải thực thi theo luật 1993 với vài chuyện thực thi theo luật 1993, một số chuyện lại thực thi theo 2003. Thậm chí chúng ta có những lỗi thời như tiền bồi hoàn theo luật 1993 tính tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà quyết định thu hồi đất từ năm 2002. Đến hiện thời mới thi hành bồi hoàn người ta thì dân thua thiệt chứ còn gì, đã qua mười mấy năm.

Liệu có tính lại bồi hoàn hay như thế nào không? Mà cả công đoạn kéo dài suốt từ 2002 ít ra phải dăm bảy năm sau việc bồi thường, khi mà luật 2013 hiện nay lại đòi hỏi "quần chúng đồng thuận, rồi ký quyết định phương thức bồi hoàn với quyết định thu hồi đất cùng một lúc", hai phương pháp là hoàn toàn khác nhau.

Nhưng có những vụ như Mường Thanh vừa mới xảy ra, ngay trong "lòng Thủ đô", qua đa dạng năm, nhưng những sai phép vẫn bình thản sinh tồn?

Mường Thanh trước đây có lần phát biểu có năm tiếp tới hàng chục đoàn thanh tra. Thế thì vì sao hiện nay mới có quyết định khởi tố? Hơn nữa cái sai lớn của Mường Thanh là khu Linh Đàm chứ không hề trong Hà Đông nhưng lại khởi tố trong Hà Đông.

Theo phổ biến ý kiến, tại Mường Thanh, cả thanh tra Thủ đô cũng vào, đã có kết luận, Thanh tra Chính phủ cũng đã vào, Thanh tra Bộ xây đắp cũng đã tham gia, nhưng rồi không thấy xử lý gì cả. Mà cơ quan điều tra hiện nay khởi tố theo luận cứ của họ chứ chẳng phải thấy thanh tra dứt rồi chuyển sang tập đoàn dò la. Chúng ta lưu ý bên công an Thủ đô khởi tố là do từ luận cứ của họ chứ không hề trong khoảng kết luận thanh tra.

Còn với dự án BĐS nói bình thường, ngay như đơn vị muốn bán nhà trên giấy thì cũng phải báo và phải được phép của tổ chức quản lý xuống rà soát đông đảo các thứ rồi mới đồng ý cho bán. Nhưng đơn vị cứ tự bán, kể cả "công trình ma" cũng cứ tự dựng lều lên bán. Như vậy ở đây quy định là hổng.

"Tội là Nghị định 43"

Phổ thông ý kiến cho rằng, chế độ chia lô bán nền đang là yếu tố chính phát triển "mặt trái" cho thị trường bất động sản trong thời gian qua. Theo ông thì sao?

Năm 2004, Nghị định 181 về thi hành Luật Đất đai năm 2003 của Chính phủ dùng ngay một từ là cấm chia lô bán nền trong mọi trường phù hợp. Đây là ý nghĩ đó của cố Thủ tướng Phan Văn Khải, là kiên quyết để phát hành thành phố thì không thể cho phép chia lô bán nền và bút tích của ông Khải ghi tham gia tờ trình của Nghị định 181 một từ bên lề là "cấm chia lô bán nền".

Sau đó 3 năm tới 2007 thì bè bạn Mai Ái Trực, lúc đó là Bộ trưởng Bộ Khoáng sản và Môi trường có nói nhận được phần nhiều ý kiến phản ánh ở các tỉnh giấc, là giả dụ cấm cục bộ như thế thì cũng sẽ rất khó cho khu vực vùng quê. Bởi vậy, Nghị định 84 năm 2007 có sửa lại luật pháp về chia lô bán nền của Nghị định 181 là cho phép chia lô bán nền tại các thị trấn và khu vực vùng quê, từ thị thị trấn đô thị trở lên là không được chia lô bán nền.

Nghị định đó có hiệu lực suốt đến khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực chấp hành. Khi luật 2013 có hiệu lực thực hiện thì Nghị định 43 chỉ dẫn luật đất đai 2013 có pháp luật chia lô bán nền rất thoải mái, tức thị chỉ cần dự án đó không nằm ở các con phố thị trấn chính, không tạo nên việc làm xấu cảnh quan thị trấn. Bởi thế từ đó trên thị trấn ở đông đảo nơi, từ Hà Nội, Tp.HCM, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Hạ Long… công trình chia lô bán nền vô cùng đa dạng.

Theo Luật Kinh doanh BĐS và Luật Nhà đất có động gì tới chia lô bán nền không thì cả luật cả nghị định không có trong khoảng nào là chia lô bán nền cả, chỉ có mỗi Luật Kinh doanh bất động sản có coi loại hình bán quyền dùng đất nền theo Luật Đất đai như một chế độ hàng hóa bất động sản.

Như vậy kênh nhà đất thì không thân mật đến việc cơ chế chia lô bán nền, nhưng Luật Đất đai thì cứ loay hoay với cơ chế chia lô bán nền, mà chia lô bán nền là để sản xuất nhà đất. Kênh nhà đất thì không có một quy định gì về chia lô bán nền mà cái nền đấy chính là nền nhà ở.

Tới đây chúng ta thấy rằng Nghị định 43 hướng dẫn chấp hành luật 2013 đã tạo dựng chế độ chia lô bán nền rất rộng và từ đấy HOT, vì chủ đầu tư thích, nhất là nhà đầu tư thiếu nhiều năm kinh nghiệm rất thích phân khúc đất nền bởi đầu cơ ít, đỡ tốn tiền, giá tăng mạnh, dễ sốt, người địa phương thì ưa chuộng. Nắm bắt dễ chơi cứ bỏ 1/3 tiền, tức sắm một bất động sản đã xây thì được một cái nhưng tìm nền là được 3 cái. Kĩ năng đầu cơ rất dễ, đủ thứ nhược điểm, nhưng Nghị định 43 lại mở rất rộng. Vì sao nó sốt là bởi vậy.

Tương tự thì chính Nghị định 43 đang tạo ra những vấn đề cho thị trường BĐS?

Tôi cho rằng sườn quy định hiện nay đang gây nhiễu loạn, gây bất ổn cho hoạt động mua bán.

Như tôi phân tích, trong khoảng khuông luật pháp là phần lớn, kể cả condotel chưa đáp ứng sau 5 năm phát triển. Đất ở hiện giờ chưa hợp nhất giữa phổ thông luật tạo ra khó khăn phê duyệt y dự án. Rồi đất nền vừa rồi HOT trên hầu khắp hoạt động mua bán thế thì… "tội" là nghị định 43.

Tôi nói lịch sử Nghị định 181 pháp luật thế nào, Nghị định 84 năm 2007 quy định thế nào và đến Nghị định 43 năm 2014 quy định thế nào là rõ rồi. Từ quy định Nghị định 43 mới gây sốt đất nền.

Tương tự, có nghĩa, muốn hoạt động mua bán bất động sản không nhiễu loạn, không bất ổn thì phải mau lẹ bỏ chính sách chia lô bán nền?

Đúng. Vấn đề này tôi cũng đã nói phổ biến lần. Trên quả đât, theo hướng dẫn của UN-Habitat về quản lý thành phố có nói cơ chế chia lô bán nền các nước có thể dùng để giải quyết nhà ở cho người có điều kiện kinh tế eo hẹp - do vì họ không có tiền và ở những nơi xa đô thị thì có thể dùng chế độ chia lô bán nền. Tôi cho rằng ở vn cũng nên thu nhận hướng dẫn đó của UN-Habitat.

Theo tôi chỉ vận dụng chia lô bán nền cho đất giãn dân ở vùng quê tại những nơi chưa được quy hoạch thành thị trấn và chỉ ứng dụng đất giãn dân cho những hộ dân, mái nhà mới xây dừng, những hộ mái ấm đó mới được sắm đất nền.

Nhưng nếu chế độ chia lô bán nền hiện nay không đổi mới trong thời điểm tới thì sao?

Thì nó sẽ dẫn ra hàng loạt đất để hoang, không xây nhà đất và động đến thì mỗi người đều nói đây là đất của tôi nhưng tôi chưa có tiền xây. Đây là cách phát hành đô thị rất hoang vu.

Chúng ta biết đầu cơ tham gia BĐS hút được vốn đầu tư vì vn bây chừ đang trong công đoạn phát triển - là thời kỳ mà giá đất tăng rất với tốc độ cao, người ta tính đến chuyện sinh lời trong khoảng tăng giá đất chứ ko kể đến chuyện sinh lời trong khoảng khai thác BĐS. Lý do đầu cơ vào bất động sản bởi lãi cao hơn hầu hết các thứ khác như chứng khoán, gửi tiền ngân hàng, vàng, USD. Và bởi người ta không nghĩ đến chuyện tìm là cho thuê, khai thác mà chỉ giữ nó trong vòng vài năm bán đi thu lời.

Tạo ra bền vững, cách nào?

Gần đây ba công ty lớn khởi kiện UBND Tp.Đà Nẵng can hệ đến điều quy hoạch, đất đai, mà theo họ, cơ quan điều hành (UBND TP. Đà Nẵng) đã ra những quyết định về nhân tố chỉnh, hủy kết quả đấu thầu… trước đây là không đúng luật pháp. Cũng từng ký quyết định thu hồi đất, cũng từng đối thoại với nhân dân sau phổ thông năm đã nghỉ hưu (dù khi đó ông nói quyết định thu hồi là vì ích lợi của cư dân), ông thấy các quyết định hiện giờ của các địa phương can dự tới các dự án đất đai có vội vàng và "chạy" theo yêu cầu của công ty?

Vấn đề này tôi cũng nói nhiều lần rồi.

Sự thật mà nói, quá trình tạo ra của vietnam, kể cả Thủ Thiêm, là đã không đặt người tiêu xài vào trọng điểm, mà đặt nhà đầu tư tham gia trọng điểm, chính vì thế mọi thứ đều có ích cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên khách hàng nào cũng biết nhà đầu tư là con người cụ thể đi tới địa phương cũng dễ làm cho ngoại giao với vị này vị khác, là cơ chế củng cố mối quan hệ quen nhân thức, thân hữu, nên nhà đầu tư có lợi thế hơn người dân.

Chỉ có đơn độc từng người thấy mình bị thiệt, khiếu nại. Nhưng nếu một người quản lý trong trắng thì người ta cũng coi mối quan hệ thân hữu với nhà đầu tư là tầm thường do vì anh đến địa phương tôi nhưng đừng vì mối quan hệ thân hữu đó mà khắc phục các việc khác theo kiểu lách luật.

Ở các nước họ ý kiến rất phân minh, đã đến công đường thì anh là anh tôi là tôi. Tôi đi phổ thông nước châu Âu, không có chuyện thương buôn này vì rất thân với ông tỉnh trưởng nên có chuyện ưu ái, hỗ trợ, mà cứ theo luật mà khiến thôi.

Ở ta, đúng là chủ quan của người quản lý đôi khi khá mạnh, có những nơi mạnh hơn cả quy định. Chính đấy là nguyên nhân trong phổ biến trường phù hợp để xảy ra sai phạm rất lớn, như Vũ Nhôm chẳng hạn, một chính mình nhưng thao túng hầu hết thứ đất đai, vượt qua luật pháp, lách qua kẽ hở pháp luật. Dĩ nhiên cũng có những nhà đầu tư và thường là nhỏ nhắn và vừa thì hay bị ép phải thế này phải thế kia.

Qua phân tích ở nhiều giác độ, nhiều góc cạnh và viện dẫn khác nhau như trên, theo ông, trước mắt để chính sách điều hành đất đai, để hoạt động mua bán BĐS bình ổn và tiến tới sản xuất bền vững, hiệu quả, thì cần có những khung pháp lý hay cách thức chế độ điều hành như thế nào?

Tôi nghĩ là đầu tiên khuông qui định phải chỉnh lý lại theo hướng chi tiết và đồng thời tạo được đồng bộ giữa các luật có can hệ tới hoạt động mua bán bất động sản, gồm Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Quản lý và sử dụng của cải công, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở, và kể cả là Luật Ngao du nữa.

Gần như luật đó phải đồng bộ, phải có kiến tạo thông thường thì mới bảo đảm được phát triển của thị trường BĐS, còn nếu không thì luật nọ lại đá luật kia, và ngay cả trong một luật cũng không đủ cụ thể để thực hiện. Như Luật Đất đai hiện giờ các nơi lấy lý chần chừ án lớn có đa dạng loại đất ở đấy là không dám phê phê chuẩn vì không có trong luật.

Tiếp theo là vận dụng quy định. Phương pháp nào đấy để vận dụng quy định đồng bộ. Tốt nhất phải chỉ ra khách hàng nào là người hướng dẫn pháp luật trong lĩnh vực bất động sản, còn nếu không có người hướng dẫn thì đôi khi địa phương nói có công văn hỏi lên Bộ, Bộ không trả lời hoặc có khi trả lời bộ này khác với bộ kia. Yếu tố phải pháp luật khách hàng nào là người chịu bổn phận về ứng dụng qui định trong ngành này, phải chỉ ra, để người đó có trách nhiệm hướng dẫn.

Yếu tố thanh kiểm tra thì Thủ tướng cũng có quyết định rồi. Thanh tra đều phải lập đoàn thanh tra liên ngành và một đơn vị chỉ có một vụ thanh tra một năm. Nhưng vấn đề đó cũng chỉ là một vế thanh tra thôi còn việc giải quyết sau thanh tra mới là câu chuyện lớn.

Theo Mạnh Chung

Vneconomy


Xem nhiều hơn: dat xanh

0 nhận xét:

Đăng nhận xét