Thứ Năm, 6 tháng 6, 2019

'Không vì siết tín dụng BĐS mà hy sinh phân khúc cao cấp'

Dự thảo thông tư 36 đánh thẳng vào cả bên cung và cầu bất động sản

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan điểm dự thảo thông tư quy định các giới hạn, tỉ lệ đảm bảo bình an trong hoạt động của nhà băng thương mại, chi nhánh nhà băng nước ngoài (dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN).

Trong phụ lục dự thảo đã yếu tố chỉnh hệ số rủi ro đối với một số khoản phải đòi. Cụ thể, hệ số không may 50% ứng dụng cho các khoản phải đòi cho cá nhân mượn mua nhà ở thị trấn hội, tìm nhà đất theo các chương trình, công trình hỗ trợ của Chính phủ; cho mượn cá nhân tậu nhà có trị giá dư nợ gốc dưới 1,5 tỉ đồng.

Đáng xem xét, hệ số không may sẽ lên đến 150% vận dụng cho khoản phải đòi đối với cá nhân phục vụ ý định đời sống mà dư nợ gốc của một đối tượng mua hàng có giá trị trong khoảng 3 tỉ đồng trở lên. Hệ số này cao gấp ba lần so với pháp luật trước.

Ngoài tăng hệ số nguồn hỗ trợ không may đối với BĐS, dự thảo còn đưa ra cách thức điều chỉnh vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn theo khuynh hướng giảm dần tỉ lệ này xuống còn 30% thay vì lộ trình bây giờ là 40%. Trong khi đó, các khoản mượn đối với thị trường BĐS thường có nhu cầu sử dụng vốn trung, dài hạn cao nên việc giảm tỉ lệ này đồng nghĩa với tài chính vào thị trường càng ít.

Lần tác động này, theo phân tách của các chuyên gia, tiến công thẳng tham gia cả bên cung và cầu bất động sản, hay nói đúng hơn là tiến công thẳng cả vào đối tượng mua hàng và nhà đầu tư. Về phía đơn vị bất động sản, để triển khai công trình, trong khoảng lúc tìm kiếm mặt bằng tới khi bàn ủy quyền đối tượng mua hàng có thể mất vài năm, thậm chí chục năm, vì vậy, đơn vị sẽ cần nguồn vốn lớn. Khác lạ, để có thể phát triển trong lâu dài, vốn đầu tư trung và dài hạn với công ty bất động sản sẽ là nhân tố sống còn. Đương nhiên, chẳng phải tổ chức nào cũng có đủ điều kiện và khả năng huy động vốn trong khoảng phát hành cổ phiếu, trái khoán hay phù hợp tác với các bên nước ngoài. Bởi vậy, việc NHNN siết chặt lại tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được cho mượn dài hạn sẽ gây gian truân lớn với các tổ chức bất động sản vietnam.

Ở phía khách hàng nhà, việc giảm tỷ lệ tối đa tài chính ngắn hạn được cho mượn trung dài hạn sẽ gây áp lực lớn tới người mua nhà do phần lớn gói hỗ trợ sắm nhà là trung, dài hạn. Hình như đó, ý định nhà đất tại vn vẫn còn rất lớn. Savills dẫn số liệu của Tổng cục Báo cáo cho thấy, từ năm 2009 tới năm 2016, TP HCM có 134.000 hộ mái nhà được thi công mới, còn Hà Nội cũng có thêm 130.000 hộ mới. "Việc tăng thêm số lượng mái nhà mới cộng thêm lượng nhà đất cũ xuống cấp dẫn đến nguồn cầu nhà ở mới tăng"- Savills đánh giá

Siết nguồn đầu tư đột ngột sẽ gây sốc cho hoạt động mua bán BĐS

Mua bán với chúng tôi về ảnh hưởng của Dự thảo Thông tư 36/2014/TT-NHNN tới thị trường BĐS,  LS Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Tổ chức kinh doanh Luật BASICO, Trọng tài viên Trọng điểm Trọng tài Thế giới vn (VIAC) cho rằng cần cân nhắc, tính toán lại mức 3 tỷ đồng liệu đã thích hợp với mức thu nhập của người dân, trạng thái đầu cơ bất động sản thời điểm qua hay chưa. 

"Chúng ta không nên tấn công đồng phần đông các khoản vay trên 3 tỷ đồng tham gia phổ biến một hệ số không may 150%. Giả dụ có thể phân nhóm và tùy tham gia chừng mực rủi ro để áp dụng hệ số 100% hay 125%. ví dụ, BĐS nhà đất có chừng không may thấp, bất động sản khu công nghệ cần được tạo động lực tạo ra", ông Đức nói.

Nhìn kiếm được ở một gốc độ khác, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Không gian nghĩ là những đổi mới trong thông tư 36 sẽ khiến cho thị trường BĐS, đặc biệt là thị phần nhà ở cao cấp gặp khó. Việc động viên sản xuất các phân khúc thấp hơn là cần thiết, song không nên vì vậy mà phải hy sinh thị phần nhà ở cao cấp.

"Hoạt động mua bán BĐS tại Việt Nam bình ổn không chỉ bởi vốn của nhà đầu tư dự án mà chính là nhờ vốn của các đối tượng mua hàng, nhà đầu tư thứ cấp, hộ gia đình cá nhân. Trong khi đó, phần lớn khách hàng nhà trên thị trường hiện nay đều phải vay vốn trong khoảng nhà băng. Các ngân hàng vận động vốn của người dân sau đó cho vay với lợi nhuận suất của nguồn hỗ trợ thương mại. Với chế độ tín dụng này, lợi nhuận suất đã ở mức rất cao, xấp xỉ 10%/năm. Nếu như có thêm pháp luật siết cho vay mua nhà đất cao cấp với giá trên 3 tỷ đồng, thị trường sẽ gặp gỡ khó", ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Ông Võ cũng cho nhân thức thêm, pháp luật tăng hệ số rủi ro cho mượn kinh doanh BĐS, siết cho mượn mua nhà có giá trị 3 tỷ sẽ ảnh hưởng rất nguy hiểm tới thị trường bất động, nhất là trong bối cảnh bây chừ khi thị trường BĐS có đa số yếu tố tồn đọng làm cho cả nguồn cung và thanh khoản đang có khuynh hướng lừ đừ lại. Theo ông Võ, các nhà băng có thể kiểm tra để siết cho mượn tìm nhà đối với các chủ đầu tư không đủ uy tín, năng lực trên thị trường để đảm bảo tránh rủi ro nguồn vốn vay thay vì ứng dụng qui định này trên toàn hoạt động mua bán BĐS cao cấp.

Lan Nhi

Theo Trí thức trẻ


Xem tại: dịch vụ bất động sản

0 nhận xét:

Đăng nhận xét