Follow on FaceBook

Chủ Nhật, 2 tháng 6, 2019

Giữ vững chặt chẽ nguồn hỗ trợ bất động sản: Đối tượng mua hàng mượn tiền mua nhà khiến sao để bằng phẳng bài toán vốn đầu tư?

Tại một hội thảo về thiên hướng đầu tư trên hoạt động mua bán BĐS năm 2019 vừa qua, một số chủ đầu tư khẳng định rằng sau một thời gian tăng trưởng nóng, bây giờ, hoạt động mua bán BĐS đang có chiều hướng chững lại, nhất là ở thị phần BĐS cao cấp. Một trong những duyên do tác động đến hoạt động mua bán bất động sản là do tài chính nguồn đầu tư đối với bất động sản đã được ngành NH kiểm soát nghiêm ngặt hơn.

Theo đó, việc cho vay đối với từng ngành nói thông thường hay BĐS nói riêng tùy thuộc tham gia sự nhân tố chỉnh của mỗi nhà băng. Chả hạn sắp tới khoản cho mượn buôn bán BĐS trên 3 tỉ đồng sẽ được tính hệ số rủi ro là 200% trong khi hệ số không may đối với cho vay nhà ở xã hội chỉ là 50%.

Tùy theo kĩ năng của từng ngân hàng có thể lựa chọn các công trình, khách hàng cho vay thích hợp. Ngân hàng nào hệ số cho vay rủi ro còn thấp thì sẽ dễ chịu hơn khi mà doanh nghiệp nào hệ số đó gần chạm đỉnh thì sẽ thận trọng hơn.

Theo các chuyên gia kinh tế, đối với hoạt động mua bán BĐS, vốn đầu tư nguồn vốn vay chiếm đoạt tới 70% nên chỉ cần có sự ảnh hưởng đổi mới lợi nhuận suất hay giảm vốn đầu tư sẽ tác động lớn tới ngành này. Những năm mới đây, thị trường bất động sản phát triển ồ ạt, trong đó nổi lên dòng sản phẩm cao cấp nghỉ ngơi condotel.

Bây giờ, các nhà băng siết chặt dòng vốn mượn cho thị phần này là thích hợp. Tuy nhiên, nguồn vốn dành cho sản xuất nhà đất xã hội lại quá ít. Nên chăng ngành nhà băng dồn vào một chỗ nguồn vốn cho vay nhà ở thị trấn hội. Thị trường bất động sản vẫn là kênh đầu cơ thu hút. Vì thế, siết nguồn đầu tư BĐS cần có lịch trình để doanh nghiệp hạn chế nhạo gian truân, tính toán cách thức thích hợp.

Trong thời điểm đến, nhằm đẩy mạnh điều hành, giữ vững rủi ro trong cho vay BĐS, các chi nhánh tổ chức nguồn đầu tư sẽ giữ vững nghiêm ngặt hạn độ dồn vào một chỗ nguồn hỗ trợ tham gia vài đối tượng mua hàng lớn, nhóm khách hàng lớn vay vốn đầu cơ tham gia các dự án bất động sản có diện tích lớn, thị phần bất động sản cao cấp, vi la, khu nghỉ ngơi, các nhà cửa xây đắp đa năng có liên hiệp công dụng để ở (officetel, condotel…); chỉ chú ý cấp nguồn đầu tư đối với các công trình, phương thức vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, khách hàng có kỹ năng trả nợ mượn toàn diện và đúng hạn; cẩn trọng để ý cho vay góp vốn đầu cơ buôn bán BĐS, cho mượn đối với các nhà đầu tư thứ cấp.

song song, nhiều lần kiểm tra, đánh giá và theo dõi tiến độ của các công trình BĐS, điều kiện tài chính của đối tượng mua hàng, khoản tín dụng và tài sản đảm bảo để có biện pháp xử lý phù hợp. Các NH không cấp nguồn đầu tư đối với các nhu cầu vay vốn để đầu tư hoặc thực hiện các công trình tiềm ẩn hạn độ rủi ro cao; chấp hành tốt công tác truyền thông, giải thích rõ về lợi quyền và bổn phận của khách hàng là nhà đầu tư, khách hàng nhà trong việc phối phù hợp với NH chấp hành bảo lãnh nhà đất hiện ra trong tương lai theo đúng quy định của quy định, tránh trạng thái khiếu kiện ảnh hưởng tới hoạt động NH.

"Bằng việc siết chặt nguồn hỗ trợ như thế này, nhiều ngân hàng đã có chế độ thích hợp để yếu tố tiết vốn đầu tư cho vay tham gia ngành nghề BĐS, có giải pháp hạn giễu cợt vay đầu cơ bằng khí cụ lợi nhuận suất. Vì vậy, các doanh nghiệp địa ốc không còn phương pháp nào khách hơn là phải chủ động giảm sút gánh nặng vốn vay trong khoảng các nhà băng thương nghiệp, kiếm tìm sự phù hợp tác với phổ thông công ty đối tác khác, xây đắp doanh nghiệp minh bạch, phát triển để kêu gọi vốn đầu cơ từ bên ngoài", ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), cho nhân thức.

Đương nhiên, ông Trần Đình Cường, Phó giám đốc Nhà băng Nhà nước (NHNN) chi nhánh TP.HCM, khẳng định việc hạn chế nhạo vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn không làm cho mất đi vốn đầu tư của đơn vị. NHNN đã đặt yếu tố cẩn trọng trong cho vay ở các ngành không may như công trình BOT, lĩnh vực xây đắp bất động sản trong khoảng 2 - 3 năm nay và đây chẳng hề yếu tố mới. Trong đó, NHNN chủ trương giảm tỷ trọng dùng vốn ngắn hạn cho mượn trung dài hạn từ 45% xuống 40% năm nay và giảm ở các năm tiếp theo.

Ông Cường chắc chắn mục tiêu vốn ngắn hạn này vận dụng cho đa số ngành nghề nghề, không chỉ riêng bất động sản. Hơn nữa, thống kê của NHNN cho thấy các nhà băng chỉ dùng chỉ tiêu này ở khoảng 35 - 36% và không phải đụng nai lưng tới 40%.

Bởi vậy, ông Cường trấn an các doanh nghiệp hãy im tâm, nhà băng hạn chế nhạo cho mượn vì qui định này. Chưa kể, việc cho mượn đối với từng ngành nghề nói tầm thường hay bất động sản nói riêng tùy thuộc tham gia sự điều chỉnh của mỗi nhà băng.

Ông Cường còn cho nhân thức thêm để nhân tố chỉnh phù hợp với pháp luật, các ngân hàng có thể điều chỉnh tăng lợi nhuận suất vận động tiền gửi trung, dài hạn để thú vị dòng vốn ở thị phần này. Những chế độ nhân tố tiết vốn trong khoảng NHNN có tác động từ từ, đủ thời gian để các bên can dự điều chỉnh nên ảnh hưởng của nó chẳng hề là tức khắc. "Đây cũng là cách quản trị thích hợp theo chuẩn quốc tế. song song, các doanh nghiệp cũng phải tự vấn đề chỉnh mình, có mô hình dùng vốn phù hợp hơn", ông Cướng nói thêm.

Trả lời thắc mắc tài năng vay vốn ngân hàng như thế nào đối với các công trình BĐS nói phổ biến? Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ vốn đầu tư, ông Châu cho rằng các công ty BĐS có thể đi theo phổ thông hướng không giống nhau. Trước nhất, các doanh nghiệp nên lưu ý chuyển đổi thắng lợi ty cổ hủ phần để có vấn đề kiện gọi vốn ngoài thị trấn hội và xác định phương hướng biến thành tổ chức kinh doanh quần chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Đồng thời với đó, các tổ chức cần cố gắng để hội chứng nhận tạo ra trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cũ kĩ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các doanh nghiệp cần lựa chọn đối tác làm ăn là các đối tác có vốn đầu cơ nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và điều kiện tài chính để hợp tác đầu tư, buôn bán, tạo ra dự án. Nhân tố này không chỉ giúp doanh nghiệp nội đẩy mạnh nguồn lực, mà duyệt cấu kết, phù hợp tác, đơn vị còn học hỏi được trải nghiệm của các đơn vị, chủ đầu tư nước ngoài về cách thức sản xuất công trình, phong cách, kiến trúc xây đắp cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của tổ chức…

Còn theo ông Ngô Quang đãng Phúc - Tổng Giám đốc Phú Đông Group, các nhà băng thương nghiệp khi cho vay bất động sản có 2 đối tượng chính. chậm tiến độ là đối tượng mua hàng là công ty kinh doanh bất động sản và đối tượng mua hàng là người dùng nhà. Đối tượng chịu nhiều thiệt thòi nhất trong việc tăng lãi suất và siết room tín dụng lại là người có nhu cầu mua nhà đất thực. "Đối tượng này đã ít tiền nhưng mà càng ít sự chọn lựa nguồn hỗ trợ nên sắp đến sẽ không thể tiếp cận được các item nhà ở càng ngày càng khan hãn hữu nguồn cung", ông Phúc nói thêm.

Thay vào đó, Ngân hàng Nhà nước cần có những chế độ cho mượn giảm giá và khuyến khích các chủ đầu tư phát triển một vài công trình nhà ở thương nghiệp có giá vừa túi tiền (1-2 tỷ đồng/căn) bỏ ra cho nhu cầu ở thực của đại nhiều phần người dân hiện thời. Không hạn dè bỉu room nguồn hỗ trợ đối với các chủ đầu tư ưu tiên tạo ra loại hình vật phẩm nhà ở này. Tạo động lực các ngân hàng thương nghiệp tăng nguồn hỗ trợ tiêu dùng tìm nhà bỏ ra cho khách hàng cá nhân.

Đối với các nhà băng thương nghiệp, theo ông Phúc nên có chính sách cho vay dễ ợt đối với khách hàng sắm nhà lần đầu, đối tượng mua hàng sắm nhà với mục đích để ở chứ chẳng hề đầu cơ. "Việc này sẽ không không dễ dàng với các ngân hàng vì có thể xác định được mục đích mượn khi đánh giá giấy má của đối tượng mua hàng và cần giảm giá lợi nhuận suất mượn", ông Phúc góp ý.

Còn theo ông Phan Công Chánh, Chuyên gia BĐS, khi mượn tiền mua nhà, đối tượng mua hàng cần chú ý đến 3 nhân tố sau: Thứ nhất, khi vay tiền tậu nhà, chỉ nên mượn tối đa 50% giá trị ngôi nhà và số tiền phải trả hằng bốn tuần không được vượt quá 50% tổng doanh thu của hậu phi và chồng. Đây là mức mượn bình an để người vay không rơi tham gia "bẫy" lợi nhuận suất, vẫn còn dư cho sinh hoạt trong gia đình.

Thứ nhị, đối tượng mua hàng cần cân nhắc kỹ thời hạn của gói tín dụng; tốt nhất, nên chọn thời gian mượn dài nhất được phép để giảm số vốn gốc hằng tháng xuống thấp nhất.

Thứ ba, về lãi suất, đối tượng mua hàng nên đòi hỏi viên chức nhà băng tư vấn rõ chi tiêu qua các năm, bằng phương pháp kê sẵn bạn dạng tính tiền trả gốc và lãi mượn hằng bốn tuần. Đặc thù lợi nhuận suất ngân hàng tại Việt Nam là cứ sau sáu tháng sẽ đổi mới một lần; do vậy, để tránh việc thả nổi lãi suất, người vay phải tiên lượng được cảnh huống lợi nhuận suất tăng, để sau khi trừ các khoản chi phí hằng bốn tuần trong gia đình, số tiền còn lại vẫn bảo đảm đủ để trả nhà băng.

Ông Châu cách đây không lâu đã ký văn bản gửi các đơn vị quản lý, các ngành kiến nghị tiếp tục giữ trần 40% từ nay đến hết năm 2020 (ngày càng tăng 6 bốn tuần so với dự thảo thông tư sửa đổi của NHNN). Bởi còn hầu hết DN bất động sản chưa chuyển đổi chiến thắng ty cổ hủ phần, cũng như chưa chứng nhận niêm yết trên sàn chứng khoán và huy động vốn. Chi tiết, theo HoREA, cả nước hiện có hơn 10.000 DN BĐS nhưng chỉ có khoảng 65 DN niêm yết trên sàn chứng khoán.

Ngoài ra đó, số lượng các quỹ đầu tư, quỹ đầu tư tín thác BĐS còn quá ít, chưa thực sự là kênh cung cấp vốn cho hoạt động mua bán BĐS. Trong khi, tài chính đầu cơ trực tiếp nước ngoài (FDI) tham gia thị trường BĐS hiện choán khoảng 21% tổng tài chính FDI nhưng vẫn chưa phục vụ được yêu cầu vốn của DN... Bởi thế, HoREA bắt buộc NHNN áp dụng qui định về tỉ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn ở mức 40% trong khoảng nay tới hết năm 2020; sau đó giảm dần qua các năm và tỉ lệ này giảm còn 30% từ 04 tuần 7-2022.

Nguyên Minh

Theo Nhịp sống kinh tế


Đọc thêm: bat dong san

0 nhận xét:

Đăng nhận xét