Follow on FaceBook

Thứ Năm, 13 tháng 6, 2019

'BĐS cao cấp lãnh đòn vì bị siết nguồn vốn vay', NHNN nói gì?

Gần đây, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy quan niệm dư luận đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN, trong đó có vài nội dung siết chặt hơn đối với BĐS do vận dụng hệ số không may cao hơn đối với các khoản mượn trên 3 tỷ đồng. Quay quanh nội dung này, chúng tôi đã có cuộc mua bán với đại diện công ty soạn thảo văn bản là ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Nguồn đầu tư các cấp kinh tế của Ngân hàng Nhà nước.

Thưa ông, NHNN đang thi hành sửa đổi Thông tư 36 trong đó có hướng siết chặt hơn với BĐS. Phổ quát quan niệm nghĩ rằng yếu tố đó sẽ tác động thụ động đến thị trường nhà đất thời gian qua và sắp đến, ông đánh giá thế nào về nhận định này?

Ông Nguyễn Quốc Hùng: Dự thảo thay thế Thông tư 36 sửa đổi vài pháp luật liên quan tới tỷ trọng bình yên trong hoạt động của nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, trong đó có dự thảo giảm tỷ trọng tài chính ngắn hạn cho mượn trung dài hạn. Tương tự, qui định này ứng dụng đối với khoản vay đầu tư vào đa số các ngành nghề trong nền kinh tế, không chỉ áp dụng riêng cho ngành nghề BĐS. Với lộ trình gồm 3 giai đoạn đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng để cho mượn trung, dài hạn xuống còn 30%, NHNN sẽ giữ vững được không may thanh khoản nhằm bảo đảm an toàn hệ thống trước những đổi mới điều kiện kinh tế vĩ mô, góp phần bất biến hoạt động ngân hàng, cung cấp thúc đẩy tạo ra kinh tế bền vững.

Việc dự thảo thông tư quy định khoản mượn tậu BĐS có số dư nợ trên 3 tỷ đồng, áp dụng hệ số rủi ro 150%, trong khoảng 1,5 tỷ đồng tới 3 tỷ đồng ứng dụng hệ số 100%, dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản mượn sắm nhà ở phố hội, sắm nhà theo các công trình, chương trình cung cấp của Chính phủ ứng dụng hệ số không may 50% nhằm hướng nguồn hỗ trợ BĐS vào yêu cầu thực của người dân, xúc tiến sản xuất phân khúc nhà ở thương nghiệp giá rẻ và nhà ở phố hội (thị phần đang thiếu nguồn cung). Thành ra dự thảo thông tư không ảnh hưởng thụ động đến hoạt động mua bán bất động sản.

 Vậy theo ông, nguồn gốc dẫn tới việc trầm lắng của hoạt động mua bán BĐS, khác biệt là bất động sản cao cấp trong những 04 tuần đầu năm phát xuất trong khoảng đâu?

Hoạt động mua bán BĐS hoạt động dựa trên quy luật cung cầu, việc trầm lắng của hoạt động mua bán đầu tiên khởi hành từ việc lệch pha cung cầu. Hiện nay phổ quát chủ đầu tư thi hành thị phần căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch, nghỉ dưỡng, khi mà nhu cầu thực của người dân hướng về thị phần nhà đất dân gian thì đang thiếu nguồn cung. Dường như bình thường, những tháng đầu năm, sau Tết âm lịch thường là những tháng ít thương lượng BĐS do thói quen tiêu dùng của người địa phương.

Ngoài ra đó, các địa phương đều tăng cường kiểm tra, giám sát, rà soát việc cấp phép, phê duyệt y công trình, vấn đề chỉnh quy hoạch nhất là tại một số tỉnh, thị trấn đã dẫn đến phổ biến dự án chưa đúng tiến độ đầu cơ.

Một duyên do nữa là thời điểm vừa qua xảy ra rộng rãi tranh chấp trong việc quản lý khu phổ biến cư, khiếu kiện việc nhà đầu tư không thực hiện đúng chắc chắn, bàn giao nhà lờ đờ tiến độ làm cho ảnh hưởng niềm tin của người dùng nhà.

Việc quản lý, cấp phép xây đắp, quy hoạch xây dựng các công trình BĐS chưa nghiêm, chưa có lí với nhu cầu của cư dân; quản lý, kiểm soát hoạt động đầu cơ của nhà đầu tư công trình chưa chặt chẽ, dẫn tới trạng thái đầu tư dàn trải, năng lực tài chủ công nhưng đầu tư dự án lớn…

Theo đó, một lần nữa bổn phận của tập đoàn điều hành phát triển thị trường bất động sản trong thời gian này cần phải được phát huy, phải giải quyết nghiêm hành vi vi phạm qui định qui định của chủ đầu tư nhằm lấy lại niềm tin của người tiêu dùng.

Tuy nhiên, theo tôi đánh giá, đây là thời cơ tốt để các tổ chức quản lý, tổ chức bất động sản có cơ hội bình chọn lại xuất xứ yếu kém của hoạt động mua bán, xác định lại xác định phương hướng sản xuất trong dài hạn, nâng cao năng lực tài chính và cơ cấu lại danh mục sản phẩm, nâng cao chất lượng item, lấy lại uy tín, lòng tin của khách hàng nhà.

Tình tiết của vững mạnh nguồn đầu tư đối với ngành nghề BĐS hiện nay có điểm nào bất thường so với định hướng của Chính phủ, NHNN không thưa ông? Liệu con số lớn mạnh âm của nguồn vốn vay BĐS trong quý cuối năm ngoái có đáng lo âu và tác động thụ động tới nguồn cung hoạt động mua bán bất động sản hiện tại cũng như sắp tới?

Thứ nhất, tính tới cuối năm 2018, nguồn hỗ trợ đối với ngành bất động sản (bao gồm kinh doanh và tìm BĐS để ở) tăng trưởng 31,76%. Vì thế, vững mạnh nguồn đầu tư đối với ngành BĐS thích hợp với chủ trương của Chính phủ, định hướng của NHNN là kiểm soát ngặt nghèo nguồn vốn vay kinh doanh BĐS và hướng nguồn đầu tư vào các dự án hiệu quả, dự án nhà ở phường hội, nhà ở thương mại giá rẻ và ý định thực của người địa phương. Đây cũng là một trong các mục tiêu mà dự thảo thay thế thông tư 36 nhắm đến.

Thứ hai, trong cơ cấu nguồn vốn của một chủ đầu tư dự án bình thường gồm: Vốn tự có, Vốn đi mượn, Vốn ứng trước của đối tượng mua hàng mượn tiền và các vốn đầu tư khác. Hiện thời, vốn đầu tư đầu cơ của doanh nghiệp bất động sản phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng, bộc lộ ở việc Nhà băng không chỉ tài trợ trực tiếp vốn cho nhà đầu tư và còn tài trợ gián tiếp duyệt việc cho vay đối với khách hàng nhà để trả tiền tiền ứng trước cho nhà đầu tư. Do đó, vốn đầu tư phục vụ nguồn cung bất động sản sẽ bao gồm cả nguồn vốn dịch vụ trong khoảng bên cầu. 

Nói bí quyết khác, khi tính vốn đầu tư nguồn vốn vay cho buôn bán BĐS, phải tính cả vốn nguồn đầu tư phục vụ nhu cầu đời sống về nhà đất. Tương tự, vững mạnh nguồn hỗ trợ âm trong Quý IV/2018 không phản chiếu việc thiếu vốn, giảm tài chính tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh BĐS.

Thứ ba, 3 tháng đầu năm 2019, nguồn đầu tư đối với ngành nghề bất động sản tăng 3,29% so với cuối năm 2018. Mức tăng này vẫn cao hơn mức vững mạnh phổ biến của nền kinh tế, nên nhận định việc siết nguồn vốn nguồn vốn vay đối với lĩnh vực bất động sản là không chính xác. NHNN xác định phương hướng kiếm soát nghiêm ngặt nguồn vốn vay đối với ngành nghề bất động sản, nhưng xác định phương hướng tín dụng dịch vụ yêu cầu thực của người địa phương.

Vừa mới đây, Hiệp hội BĐS vn có phổ quát kiến nghị can dự tới qui định tại dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36. Theo đó, cốt yếu đánh giá dự thảo các nội dung giảm tỷ trọng tối đa nguồn vốn ngắn hạn được dùng cho mượn trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro đối với khoản vay tiêu dùng nhà ở là giải pháp siết nguồn đầu tư, làm cho giảm nguồn cung BĐS. NHNN nhận định thế nào về quan niệm này?

Các kiến nghị của Hiệp hội BĐS Việt Nam về lịch trình giảm tỷ trọng tối đa vốn đầu tư ngắn hạn được sử dụng cho vay trung, dài hạn chính là một phương thức mà NHNN dự định chọn lựa. Theo đó, sẽ điều chỉnh giảm mỗi năm 3-4% để trong khoảng 01/7/2022 vận dụng tỷ trọng tối đa 30%.

Đánh giá của Hiệp hội BĐS về việc tăng hệ số không may trong khoảng 50% lên 150% đối với các khoản cho vay dịch vụ đời sống có số dư nợ gốc trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên là không chính xác. Việc yếu tố chỉnh hệ số rủi ro khoản cho vay ngành bất động sản thích hợp với chủ trương của Chính phủ về hoàn thiện các hình thức, chế độ, quy định can hệ đến hoạt động mua bán bất động sản, đảm bảo sự sản xuất hiệu quả, bền vững của hoạt động mua bán BĐS và an toàn hoạt động của hệ thống ngân hàng.

Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 chỉ vận dụng đối với các nhà băng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chưa thực hiện Thông tư 41/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 (một vài nhà băng đang trong giai đoạn thực hiện sáp nhập, thích hợp nhất gặp mặt gian khổ về vốn đầu tư). Theo đó, chừng mực tác động của qui định trên đến thị trường bất động sản là không lớn.

Bên cạnh đó, việc đổi mới luật pháp tại dự thảo Thông tư thay thế Thông tư số 36 khuyến khích cho các công ty bất động sản nâng cao năng lực, uy tín để huy động vốn trên thị trường vốn nội địa cũng như quốc tế, giảm sự phụ thuộc vào vốn đầu tư nguồn vốn vay, thích hợp với thiên hướng của quốc tế hiện thời.

Hiện nay dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36 đã được lấy quan niệm phổ biến, NHNN đang biên tập cho phù hợp, bảo đảm kỹ năng đáp ứng của các ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cũng như đối tượng mua hàng vay vốn.

Xin cảm ơn những chia sớt của ông!

Hằng Kim

Theo Trí thức trẻ


Xem thêm: gia nha dat

0 nhận xét:

Đăng nhận xét