Thứ Hai, 27 tháng 5, 2019

Thị phần bình thường cư: Còn dễ “kiếm ăn”?

Vừa qua, nhiều quan niệm cho rằng, quỹ đất dành cho tạo ra các công trình nhà đất tại Hà Nội càng ngày càng eo hẹp, thêm tham gia đó, giấy má càng ngày càng khó tính khiến nguồn cung giảm mạnh và căn hộ thông thường cư sẽ ngày càng lên giá. Dĩ nhiên, thực tế cho thấy, hoạt động mua bán này đang có chiều hướng chững lại về đàm phán và tình trạng chào bán cắt lỗ căn hộ diễn ra khá tầm thường.

Nói về thực trạng này, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc tổ chức kinh doanh trả lời, quản lý bất động sản CBRE Hà Nội, lý giải: Giá thứ cấp, khác biệt ở những dự án đi tham gia sử dụng hiện đang có khuynh hướng chững lại, thậm chí hạ thấp giá do phổ quát nhân tố như kiến tạo, cơ sở vật chất, chất lượng... không phục vụ yêu cầu. Dường như đó còn do tranh chấp thông thường cư xảy ra thông thường, tác động tới đời sống cư dân, cũng như đến giá trị item và gây mất niềm tin của khách hàng nhà.

Không dễ "ăn"

Khi tìm kiếm căn hộ cắt lỗ, rất dễ thấy những dự án có gắn chữ Gold đằng trước, nếu: Goldmark City; Goldseason, Goldsilk, Golden Field Mỹ Đình, Golden West…

Chị Mai Lan, một đối tượng mua hàng của Goldsilk san sẻ, lúc trước, chị được đơn vị phân chia tiếp thị dự án có phổ thông tiểu cảnh đẹp nên đã quyết định sắm căn hộ 93m2 tại đây với giá 2,1 tỷ đồng (xây thô), sau này về chẳng thấy tiểu cảnh đâu, hỏi lại bên bán thì được tư vấn là họ vẽ vào bản chào quảng cáo cho đẹp chứ thực tại không có.

Thất vọng, chị Mai Lan đã rao bán lại với giá 1,9 tỷ đồng nhưng cả năm không bạn nào hỏi tới. Vì vậy, gia đình chị đành phải bỏ hơn nửa tỷ nữa tham gia hoàn thiện đẹp, hy vọng sẽ có người hỏi mua, giả dụ không có thể cho thuê lại.

Không chỉ những người mua để bán lại kiếm lời mà những người mua để cho thuê lại cũng khốn khổ. Chị Nguyễn Hằng, một đối tượng mua hàng tại Goldseason chia sớt, lúc trước, lượng khách tậu để đầu cơ ở công trình này chiếm hữu tỷ lệ khá lớn, đương nhiên, chị vẫn bị bận rộn kẹt tại đây nên phải hoàn thành tổng thể phía bên trong để cho thuê.

Dù thế, do nguồn cung căn hộ khu vực Thanh Xuân, nhất là dọc các con phố Nguyễn Tuân, Lê Văn Lương... quá lớn nên họ phải chịu khó khăn gay gắt, lợi nhuận cho thuê ít, do đó phải cắt lỗ để đẩy hàng, lấy tiền đầu cơ chỗ khác. Với người có yêu cầu ở thật, không ít chủ nhân bài tỏ bế tắc khi đa dạng hạng mục trong dự án không được hoàn thành như thiết kế.

Gần giống, với công trình Golden Field Mỹ Đình, đa dạng cư dân cũng cho biết, họ muốn bán lại item do thuyệt vọng về chất lượng, phục vụ của công trình...

Chẳng hề là kênh đầu cơ ngắn hạn

Phân tích về hoạt động mua bán bình thường cư, ông Dương Đức Hiển, Giám đốc bộ phận Buôn bán nhà đất miền Bắc và miền Trung của Savills vietnam nhìn nhận: bất động sản ko phải là kênh đầu cơ ngắn hạn, chỉ có thể chiến thắng trong ngắn hạn khi cung quá lớn mà nguồn cầu quá cao. Dường như đó, thị phần tầm thường cư tại Hà Nội hiện nay thì cung đang phổ quát nên khó có thể tìm đi bán lại kiếm lời.

Đầu tư tham gia chung cư, phải xác định đầu tư để làm gì, đầu tư lướt sóng khác mà cho thuê khác. Ở Tp.HCM, nhiều người dùng 10 tới 20 căn ở các dự án tiềm năng để cho thuê, họ tự vận hành quản lý. Nhưng ở Thủ đô chưa có chủ đầu tư đủ chuyên nghiệp làm tương tự.

"Tôi nghĩ rằng, những khách hàng đầu cơ, giờ phải cắt lỗ là những người khi đầu tư không xác định được rõ hoặc xác định nhầm mục tiêu đầu tư. Giả dụ là tôi, nhìn vào những công trình tầm thường cư có số lượng item lớn mà không đích thực độc đáo thì tôi không đầu cơ tham gia đó để cho thuê, vì lượng căn hộ quá phổ quát, có phổ quát người đầu tư như tôi thì cam đoan phải khó khăn rất lớn, không chỉ với những item trong cùng công trình mà với cả những công trình khác.

Trước đây, ở những dự án có số lượng lớn, chủ đầu tư thường nỗ lực bán hết hàng càng nhanh càng tốt nhưng giờ họ căn bản nhắm đến người có yêu cầu thật và phân định luôn đối tượng đối tượng mua hàng. Số lượng người dùng đầu cơ chỉ chiếm hữu khoảng 30%, còn lại là người có ý định dùng thật. Vì vậy, ví như không xác định được khách hàng cuối cùng cũng như mục đích đầu tư thì không nên đầu cơ", ông Hiển nói.

Theo ông Hiển, khách hàng cũng phải xác định được thời gian đầu tư bởi trên thực tại, đa dạng dự án mới ra hàng, bán giá quá cao, không lôi cuốn được người dùng, sau phải hạ xuống bằng phổ thông phương án. Từ đó khiến những người mua thời kỳ đầu để mong bán lại kiếm lời phải điêu đứng.

"Đầu tư tham gia thông thường cư trong giai đoạn trước khi mở bán, có rất ít cơ sở để tính toán tới việc tăng giá mà phải đợi sau một thời gian đi vào vận hành mới nhân thức được. Thông thường cư tốt khi tòa nhà có vị trí tốt, chất lượng, phục vụ tốt, thu hút khách nước ngoài đến thuê… mới có thể tăng giá và mới là kênh đầu tư hữu hiệu để bảo toàn vốn hoặc, hoặc để hiện ra dòng tiền hàng 04 tuần", ông Hiển cho biết.

Còn ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Điều hành nhà và hoạt động mua bán bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, việc tạo ra nhà ở thương nghiệp tuân theo quy luật thị trường, cầu rộng rãi cung ít thì giá tăng, quỹ đất càng giảm, giá nhà càng tăng nhưng hiện giờ lại có trạng thái giá niêm yết tại rộng rãi công trình đang giảm.

Việc tăng - giảm này dựa vào tham gia từng phân khúc. Nhà ở cao cấp trước sản xuất quá đa dạng, không giữ vững chặt nên giờ giảm mạnh. Bên cạnh đó, thị phần căn hộ có diện tích vừa phải, giá hợp lý thì chẳng những không giảm mà còn có khả năng tăng.

Đa dạng người cũng nghĩ là, đầu tư thông thường cư, kế bên việc xác định rõ mục đích đầu tư, cần phải nắm bắt về thị trường, về từng phân khúc, từng chủ đầu tư, từng loại sản phẩm… Nếu như không, rất dễ đứng trước rủi ro, đặc biệt là khi nguồn hỗ trợ cho BĐS ngày một thắt chặt.

Trong khi, Ngân hàng Nhà nước vừa qua đã có dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN. Theo đó, căn hộ cao cấp trong khoảng 3 tỷ đồng trở lên sẽ vận dụng hệ số rủi ro lên tới 150%, cao gấp 3 lần so với pháp luật trước. Cho nên, dự định số người tiếp cận nhà ở thị phần cao cấp sẽ càng ngày càng hạn dè bỉu hơn…, đồng nghĩa với số lượng người dùng cuối cùng sẽ giảm đi. Cho nên, nếu đầu cơ vào phân khúc này, tài năng chiến thắng là không dễ.


Đọc thêm: dịch vụ bất động sản

0 nhận xét:

Đăng nhận xét