Mới đây, thị phần Địa ốc Bất Động Sản Sài Thành rộ lên xu hướng săn đất đón đầu quy hoạch, đặc biệt là tại 1 số huyện ngoài thành phố có tin tức Dự Án BĐS mới hay được nâng cấp lên Q.. Theo phân tích của những chuyên gia, đón đầu đầu tư và quy hoạch thường mang về nhiều cơ hội hấp dẫn, nhưng rủi ro đáng tiếc cũng không hề thấp.
Đón đầu quy hoạch

Điểm trung tâm đón đầu quy hoạch
Củ Chi, một huyện vùng ven cách xa giữa trung tâm Sài Thành đến hàng trăm km, nhiều năm nay có vẻ như bị "bỏ quên" do thiếu vị trí nâng tầm phát triển, nhưng thời gian gần đây đã biến thành tâm điểm của giới góp vốn đầu tư kinh doanh Nhà Đất (BĐS) bởi Thông tin tập đoàn Tuần Châu yêu cầu góp vốn đầu tư siêu dự án Bất Động Sản thuộc các xã đông bắc huyện này.
Theo đề xuất, tập đoàn lớn Tuần Châu sẽ đầu tư dự án Thành Phố mới New City có diện tích quy hoạnh khoảng 15.000ha (gấp 15 lần diện tích quy hoạnh Khu đô thị Phú Mỹ Hưng và KĐT Thủ Thiêm cộng lại). Nơi đây sẽ dựng nên trọng tâm đô thành mới của TP thích ứng với thực trạng biến đổi khí hậu, nước biển dâng.
Trong Thành Phố mới này sẽ dựng nên các khu nhà dịch vụ thương mại giá tốt, nhà tập thể, tạo nên công ăn việc làm, có đầy đủ Thương Mại Dịch Vụ và tiện ích phục vụ cư dân. Để kết nối dự án Bất Động Sản với khu trọng tâm, tuyến đại lộ ven sông Sài Gòn sẽ lợi dụng quỹ đất bãi bồi ven sông, với chiều dài 63 km, vận tốc xe Dự kiến 100 km/giờ.
Việc triển khai con đường sẽ nhanh vì không phải tốn thời gian GPMB, lại tận dụng đất bãi bồi ven sông. Khi tuyến đường này hoàn thiện sẽ chỉ mất khoảng 20-30 phút để đi từ Củ Chi về Q.1. Đại lộ đó sẽ tạo điều kiện kết nối với Quốc lộ 22 và các con phố của Tỉnh Bình Dương. Các DN Nhà Đất sẽ phối hợp với tập đoàn Tuần Châu để khai phá quỹ đất nơi đây, vực dậy vùng đất đầy tiềm năng ở khu tây bắc TP.
Cho dù đây chỉ mới còn là câu chuyện yêu cầu từ DN, song Củ Chi đang trở thành điểm nóng bàn tán của giới đầu tư Nhà Đất. Những người có đất ở Củ Chi thì mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo. Mừng là nếu dự án được xúc tiến, khả năng giá đất sẽ tăng vọt, nhưng lo không biết đất của mình có bị lâm vào hoàn cảnh vùng quy hoạch hay không.
Anh Thành, một người dân sống ở quận thủ đức có 4.000m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại cho hay, tiếp tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào anh cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất của anh.
Anh Thành cho biết, lúc đầu người ta trả giá tốt nhưng sau đó ra giá cao dần, mặc dù thế do không còn ý định bán nên anh từ chối. Không chỉ với anh Thành, vài người bạn của anh ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua mảnh đất.
Cạnh bên Củ Chi, 1 số ít huyện như Hóc Môn, H. Bình chánh, thời gian gần đây giới cò lại tung tin sắp thành lập Q mới Bình Châu trên cơ Bộ tách, nhập một số xã của những huyện nói ở trên. Thông tin này đã và đang tạo ra "cơn sốt" đất ở các Q, huyện vùng ven.
Anh Điềm, ngụ xã Phạm Văn Hai, H. Bình chánh cho hay, trước năm mới anh tính mua một miếng đất ở gần nhà, chủ đất đòi 1 tỷ vnđ, nhưng chưa có giấy tờ nên chưa mua. Nhưng sau Tết, anh hỏi lại thì chủ đất đã nâng giá lên 1,5 tỷ vnđ.
Tương tự, anh Tám, ngụ xã Lê Minh Xuân, H. Bình chánh cho hay, cách nay 6 tháng anh có ý định mua một lô đất trong khu tái định cư Vĩnh Lộc B, diện tích quy hoạnh 4x16m. Lúc đó, môi giới đòi giá 800 triệu đồng nhưng anh chê đắt không mua. Vừa rồi, anh hỏi lại mảnh đất nền đó đã lên giá 1,6 tỷ đồng.
Đáng nói là khu tái an cư đó vẫn trong tình trạng người dân thưa thớt, hàng chục căn hộ chưa có một số người ở, nhưng đất vẫn tiếp tục sốt. Ở phía đằng sau khu tái định cư này, có 1 số cò đất mua đất nguyên miếng và phân lô bán nền, giấy tờ tay với giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng/nên, nhưng vẫn "đắt như tôm tươi".
Giá thành của đất bán tăng ngày một nhiều, thanh toán mạnh đã thu hút không ít người dân tay ngang vào cuộc góp vốn đầu tư BĐS Nhà Đất. Anh Thiện, một vận động viên trong câu lạc Sở thể hình cho biết, anh có tích góp được ít vốn mua một mảnh đất gần nhà với giá 1,4 tỷ đồng từ trước tết. Ra tết có khách hàng, anh nói thách 1,8 tỷ đồng, họ đồng ý mua ngay. Sau thương vụ làm ăn dễ kiếm tiền này, anh Thiện liên tục mua căn khác và lại bán ra.
"Tính từ đầu xuân đến thời điểm này, tôi đã mua đi bán lại thành công 3 miếng đất, kiếm được bạc tỷ mà không phải tốn nhiều công sức", anh Thiện hồ hởi chia sẻ.

Giá đất xung quanh vị trí Quận 9 tăng dần trong thời gian qua
Với giới Marketing Thương mại Địa Ốc BĐS, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố thường mang tới thời cơ lớn, vì thực tiễn đã có không ít người đạt được doanh thu lớn nhờ đón đúng đầu tư và quy hoạch, song cũng không ít trường hợp "nếm trái đắng" vì đón sai. Bởi trên trong thực tế, rủi ro không may trong việc đón đầu đầu tư và quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro không may từ thay đổi trong chính sách, mà còn tương quan đến nhiều vấn đề thị trường, năng lực của các chủ dự án.
Bài học từ dự án Khu đô thị Đại học quốc tế Nước Nhà (VIUT) do tập đoàn Berjaya của Malaysia góp vốn đầu tư tại Khu đô thị tây bắc là 1 ví dụ nổi bật. Gần 10 2014, từ những yêu cầu khá hùng hồn của người đầu tư, tập đoàn Berjaya được Thành Phố Hồ Chí Minh cấp thủ tục chứng nhận đầu tư vào vào khu đất rộng 925ha, tổng mức góp vốn đầu tư lên đến 3,5 tỷ $.
Dự án Bất Động Sản gồm nhiều khu chức năng như trọng tâm Dịch vụ tổng hợp, giáo dục và đào tạo, khu công viên cây lá, giữa trung tâm y tế, phúc lợi an sinh công cộng,… Lúc có chính sách này, không ít người dân hy vọng dự án sẽ làm thay đổi cả vùng đất, trong đó đã từng có khá nhiều nhà đầ tư săn đất đón đầu dự án Bất Động Sản này. Thế nhưng gần 10 năm qua, dự án VIUT chỉ là khu đất hoang.
Bên cạnh dự án Bất Động Sản này là Dự Án BĐS Khu đô thị mới An Phú Hưng của Công Ty Trách Nhiệm Hữu Hạn Một Thành Viên An Phú, có mô hình hơn 610 ha tại 2 xã Tân Hiệp và Tân Thới Nhì (huyện Hóc Môn). Năm 2004, dự án Bất Động Sản được TP. Hồ Chí Minh giao đất để tiến hành, nhưng do nhà đầu tư chưa bồi thường và việc GPMB kéo dài quá lâu nên mới gần đây, TP đã phát hành quyết định 5195 thu hồi, hủy bỏ dự án.
Liên quan đến yêu cầu góp vốn đầu tư đại Dự Án BĐS của tập đoàn lớn Tuần Châu, Lê Hoàng Châu, quản trị Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) nhìn nhận và đánh giá, đây chính là ý tưởng về đầu tư và quy hoạch khá đột phá, nếu thực thi được sẽ xử lý được khá nhiều yếu tố. Nhưng đây chỉ mới là yêu cầu từ sáng kiến của chủ đầu tư dự án, mà đã là ý tưởng sáng tạo thì có khả năng thực hiện được và cũng rất có thể sẽ không thực thi được, đây là chưa kể yếu tố đầu tư và quy hoạch còn chưa cụ thể.
Theo Ông Lê Hoàng Châu, tin tức đón đầu đầu tư và quy hoạch là câu truyện đặc thù mang yếu tố thị phần, không dễ kiểm soát. Song, cần phải đưa ra cảnh báo rằng, rủi ro từ việc này là rất lớn vì người dân có lợi trong việc này chính là những "cò" đất, còn những người dân chịu nhiều rủi ro không may là những người dân đến sau, khi đó giá đã được đẩy lên không hề thấp. "Việc chớp được tin tức là quan trọng nhưng phải cần tỉnh táo trước các Thông tin đồn thổi chưa chính thức", Ông Châu khuyến nghị.
Theo: Chuyên gia Bất Động Sản